Новый подход ЦБ к резервам по жилищным кредитам
Банк России намерен с 1 октября 2027 года ввести для банков дифференцированный порядок формирования резервов по кредитам на строительство жилья, при котором размер отчислений будет зависеть от фазы проекта и сопутствующих рисков.
По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, идея состоит в том, чтобы резервы «отражали реальное положение дел»: нынешние правила не учитывают постепенное ухудшение показателей стройпроектов и часто дают дискретную картину «хорошо/плохо». Такое разделение не полностью корректно, поскольку деградация риска обычно происходит постепенно.
Четыре стадии проекта
- Инициирование — согласование застройки, выдача бридж‑кредита;
- Проектирование — проектные работы до получения разрешения на строительство;
- Строительство — работы до получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- Эксплуатация — после разрешения на ввод в эксплуатацию.
Для каждой стадии предусматриваются минимальные расчетные резервы: 5% на стадии инициирования, 0,1% на стадиях проектирования и строительства и 1% на стадии эксплуатации.
Если проект реализуется своевременно и без задержек, резервы будут минимальными и могут оказаться ниже текущих требований. При отклонениях — например, когда образуется большой земельный портфель без разрешений или продажи идут плохо — резервы будут постепенно увеличиваться: не одномоментно, а по мере ухудшения ситуации.
Таким образом регулятор намерен дифференцировать «хорошие» и «плохие» проекты: банки, которые корректно оценивают риски и выбирают качественные проекты, окажутся в более выгодном положении по требованиям к резервам.
Кроме того, регулятор подчёркивает необходимость защиты банков и обеспечения их достаточным капиталом: если резервы требуются, они должны быть созданы.